Bezodplatný prevod pozemkov - otázky a odpovede

3. Dávajte si pozor hlavne na zmluvu

[01.08.2024; Hospodárske noviny; 20 otázok a odpovedí; s. 15; (red)]

Pripravené v spolupráci s ministerstvom pôdohospodárstva  

1. Novinka

Bezodplatný prevod pozemkov štátu v správe Slovenského pozemkového fondu (SPF) na obce a vyššie územné celky sa upravil. Ako a čo to bude znamenať? „Vyriešili sme roky sa ťahajúce problémy s pozemkami v správe Slovenského pozemkového fondu, na ktorých stoja verejnoprospešné stavby a ktoré obce vedeli získať bezodplatne od štátu iba do momentu kolaudácie. Po kolaudácii bol prevod možný iba po uhradení kúpnej ceny,“ vyjadril sa minister pôdohospodárstva Richard Takáč. Zákon reflektuje na dlhoročné problémy samosprávy, ktorú je potrebné vnímať ako živý organizmus s potrebou ho stále meniť, rozvíjať a modernizovať. Je potrebné zdôrazniť, že nehovoríme len o zábave, turizme či kultúre, ale o celkovom zlepšovaní života samosprávy so zameraním sa na modernizáciu, oživenie a skvalitnenie potrieb príslušného regiónu, s podporou tvorby nových udržateľných pracovných miest, s diverzifikáciou regionálneho rozvoja, a tým aj zlepšenia kvality života občanov. Pripravené v spolupráci s Úniou miest Slovenska

2. Reakcia

Ako hodnotíte tento krok?

Únia miest Slovenska dlhodobo upozorňovala na ťažkosti, ktoré mestám spôsobuje problém s nevyriešenými pozemkami aj v správe SPF. Schválený zákon by mal, aspoň čiastočne, tieto problémy vyriešiť, aj keď dôležitá bude aplikačná prax, ako bude ďalej SPF postupovať. Personálne kapacity SPF boli už doteraz nedostatočné a lehoty riešenia neprimerane dlhé. Pri očakávanom zvýšení počtu žiadostí sa obávame, že dôjde ešte k zhoršeniu tejto situácie.
Odpovedá

Martin Vasiľ,

advokát

3. Odkúpenie

Aký je teda postup pre občana, ak chce kúpiť pozemok vo vlastníctve obce?

V prvom rade je potrebné formálne osloviť obec s ponukou na odkúpenie prostredníctvom obecného úradu. Následne o predaji majetku rozhoduje obecné zastupiteľstvo, ktoré predaj schváli, resp. neschváli.

4. Postup

Čím sa riadi predaj alebo kúpa pôdy?

Ak ste sa s vaším zmluvným partnerom dohodli na predmete prevodu (špecifikovaný pozemok) a výške kúpnej ceny vrátane spôsobu jej splatenia, je najdôležitejšou skutočnosťou na úspešný prevod vlastníckeho práva uzatvorenie kúpnej zmluvy s obsahovými náležitosťami, ktoré vyžaduje Občiansky zákonník a katastrálny zákon.
Odporúčame v tomto smere využiť odborné služby advokáta, príp. notára. Následne je potrebné uzatvorenú kúpnu zmluvu predložiť katastru ako prílohu takzvaného návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Vklad je evidenčný úkon katastra, s ktorým legislatíva spája prevod vlastníckeho práva, teda až vydaním rozhodnutia o povolení vkladu sa stávate vlastníkom nehnuteľnosti v zmysle zákona.

5. Zmluva

Čo by mala obsahovať?

Kúpna zmluva by mala obsahovať predovšetkým: označenie zmluvných strán (teda predávajúceho a kupujúceho), a to v rozsahu meno a priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresu trvalého bydliska a údaj o štátnom občianstve, označenie predmetu prevodu, a to najmä označenie katastrálneho územia, parcelného čísla, registra parcely (C, respektíve E), výmery pozemku, druhu pozemku tak, ako je evidovaný na príslušnom liste vlastníctva, a veľkosti prevádzaného spoluvlastníckeho podielu k nehnuteľnosti, dojednanie o výške kúpnej ceny (vrátane spôsobu jej úhrady), vyhlásenie o tom, že zmluvné strany si zmluvu pozorne prečítali, že vyjadruje ich skutočnú, vážnu a slobodnú vôľu, že nebola uzatvorená v tiesni ani za nápadne nevýhodných podmienok.

6. Zmena

Čo ak sa stane, že predávajúci si už po uzavretí zmluvy svoj zámer premyslí?

Pokiaľ predávajúci po uzatvorení zmluvy už nesúhlasí s prevodom vlastníckeho práva, môže od kúpnej zmluvy odstúpiť, avšak len v prípadoch ustanovených zákonom, respektíve ak je určitá podmienka k odstúpeniu od kúpnej zmluvy uvedená v zmluve a táto bola splnená (napríklad keď je odstúpenie od zmluvy viazané na neuhradenie kúpnej ceny). Inak je predávajúci prejavom svojej vôle (teda uzatvorením kúpnej zmluvy) viazaný.

7. Chyby

K akým typickým najčastejšie dochádza?

Medzi najčastejšie chyby patria formálne nedostatky kúpnej zmluvy. Preto odporúčame, aby ľudia, ktorí nemajú právnické vzdelanie, respektíve prehľad o problematike, vyhľadali odborné poradenstvo. Následne sú to nedostatky brániace po uzatvorení zmluvy úspešnému prevodu vlastníctva, pokiaľ sa prevádza spoluvlastnícky podiel na pozemku na tretiu osobu (nie spoluvlastníka). V právnom poriadku totiž platí pravidlo, že pokiaľ spoluvlastník prevádza spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu (odlišnú od ostatných spoluvlastníkov, respektíve vlastnej blízkej osoby), je povinný ponúknuť prevádzaný podiel ostatným spoluvlastníkom za tých istých podmienok, za ktoré zamýšľa predaj tretej osobe.
V opačnom prípade sa stáva, že obídení spoluvlastníci napadnú platnosť kúpnej zmluvy. Taktiež je dôležité dať si pozor na jasné definovanie výšky kúpnej ceny a najmä spôsob je úhrady.

8. Spoluvlastníctvo

Čo ak chcem predať pozemok, no som len jedným zo spoluvlastníkov?

Pokiaľ spoluvlastník prevádza podiel na tretiu osobu (odlišnú od ostatných spoluvlastníkov, respektíve vlastnej blízkej osoby), je povinný ponúknuť prevádzaný podiel ostatným spoluvlastníkom za tých istých podmienok, za ktoré zamýšľa predaj tretej osobe. Spoluvlastník

Pozemky

najdôležitejšou skutočnosťou na úspešný prevod vlastníckeho práva je uzatvorenie kúpnej zmluvy s náležitosťami, ktoré vyžaduje
občiansky zákonník a katastrálny zákon.
v tomto smere sa odporúča využiť odborné služby advokáta.

je povinný uhradiť vami ponúknutú kúpnu cenu najneskôr do dvoch mesiacov po doručení ponuky. Pokiaľ sa tak nestane, ste oprávnení predať pozemok tretej osobe.

9. Neznámi vlastníci

Čo ak chcem predať časť parcely, pričom ďalší spoluvlastníci sú neznámi?

Ak ide o neznámych vlastníkov, tých by mal zastupovať Slovenský pozemkový fond. Teda je potrebné sa s vašou ponukou na odpredaj obrátiť na Slovenský pozemkový fond. Pokiaľ nedospejete k dohode, môžete iniciovať súdne konanie o zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva, kde budete žiadať prikázať podiel neznámeho vlastníka do vášho vlastníctva. A následne môžete iniciovať predaj. Ale tento proces podlieha viacerým špecifikám a je to podstatne zložitejšie.
Odpovede pripravené v spolupráci

so Slovenským pozemkovým fondom

10. Pravidlá

Čo ak mám záujem o pozemok v správe fondu?

SPF predáva pozemky výlučne v prípadoch, v ktorých to dovoľujú platné právne predpisy. Každá žiadosť je posudzovaná individuálne aj podľa širších okolitých vlastníckych vzťahov. Z toho vyplýva, že fond nemôže predať záujemcovi ľubovoľný pozemok vo vlastníctve Slovenskej republiky alebo vo vlastníctve nezistených vlastníkov, ktorý spravuje.

11. Dokumenty

Aké doklady musím predložiť spolu so žiadosťou o odkúpenie?

Základnými dokladmi, ktoré je potrebné doložiť k žiadosti o odkúpenie, zámenu alebo o zriadenie vecného bremena na pozemok, sú: stanovisko obce k odpredaju predmetného pozemku v súlade s územnoplánovacou informáciou, vyjadrenie obce, či pripravuje/nepripravuje zmeny a doplnky k územnému plánu, či má/nemá výhrady k prevodu predmetného pozemku na vás, či na predmetnom pozemku v budúcnosti plánuje verejnoprospešnú stavbu, vyjadrenie obce k cene pozemkov v mieste obvyklej, vyjadrenie pozemkového a lesného odboru príslušného okresného úradu k otázke uplatnenia reštitučného nároku na dotknutý pozemok. Doklady ako geometrický plán, znalecký posudok a podobne neodporúčame dokladať pri predkladaní prvotnej žiadosti, aby žiadateľ vopred nevynaložil náklady na podklady, pričom ešte nie je jednoznačné, či k prevodu pozemku, respektíve inému úkonu dôjde.

12. Posudok

Potrebujem znalecký posudok, ak mám záujem o malý pozemok?

Pri podaní žiadosti nie je potrebné ani vhodné doložiť znalecký posudok na ocenenie dotknutého pozemku. Po preskúmaní žiadosti na SPF bude žiadateľ v prípade potreby vyzvaný na predloženie znaleckého posudku. Upozorňujeme, že znalecký posudok je nevyhnutným dokladom pri každom prevode pozemkov SPF. Znalecký posudok si dá na výzvu fondu vypracovať a dokladá ho žiadateľ, pričom jeho vypracovanie je jeho nákladovou položkou.

13. Cena

Ako sa stanovuje?

Slovenský pozemkový fond predáva pozemky v zmysle platných právnych predpisov za v mieste obvyklé trhové ceny, minimálne však za cenu stanovenú znaleckým posudkom. V každom prípade je určená individuálne na základe dostupných podkladov a údajov tak, aby reflektovala trhové ceny v danom mieste. Pokiaľ bude spis posúdený ako spôsobilý, bude žiadateľa po určení ceny kontaktovať príslušné pracovisko, ktoré mu oznámi jej výšku.

14. Proces

Ako dlho trvá vybavenie žiadosti o prevod?

Vzhľadom na zložitosť ďalšieho postupu podľa interných predpisov SPF a veľkého počtu doručených žiadostí celý proces prípravy zmluvy, schválenia ceny za prevod a samotného podpisu zmluvy trvá dlhší čas. Keďže uvedená problematika nepodlieha konaniu podľa zákona o správnom konaní, neviažu sa k vybaveniu spisu žiadne lehoty. Snahou SPF je však postupovať čo najrýchlejšie.

15. Prenájom

Kedy sa dá pôda od fondu prenajať?

Slovenský pozemkový fond môže prenajať mladému či malému poľnohospodárovi alebo mikropodniku pozemky na poľnohospodárske účely. Postupuje pri tom podľa všeobecne záväzných právnych predpisov a rozdelení pozemkov podľa jednotlivých kategórií. Žiadosť následne fond posúdi a rozhodne o nej.

16. Postup

Ako na to?

Žiadosť o prenájom podáva mladý poľnohospodár, poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorému Pôdohospodárska platobná agentúra vydala právoplatné rozhodnutie o schválení žiadosti o nenávratný finančný príspevok. K žiadosti musí priložiť právoplatné rozhodnutie PPA, uviesť číslo listu vlastníctva pozemkov vo svojom vlastníctve alebo doložiť kópiu nájomnej zmluvy, na základe ktorej si prenajíma pozemky od známych vlastníkov, v tom katastrálnom území, kde si žiada pozemky na prenájom.

17. Nájomné

Ako je stanovené v zmluvách?

Ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom, ktorý je právnickou osobou alebo súkromne hospodáriacim roľníkom (fyzická osoba – podnikateľ), uzatvára sa podľa zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov.
Výška nájomného je stanovená podľa obvyklej výšky nájomného pre jednotlivé katastrálne územia. Ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom, ktorý je fyzickou osobou nepodnikateľom na drobnú pestovateľskú a chovateľskú činnosť, uzatvára sa podľa zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Výška nájomného je stanovená dohodou v závislosti od výmery pozemku, jeho umiestnenia a posúdenia miestnych podmienok.

18. Prehľad

Aká je obvyklá výška nájomného?

Podľa platnej právnej úpravy: „Nájomca je povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území k 31. decembru a údaje a informácie z tejto evidencie poskytnúť okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roku.“ Okresný úrad pri stanovení obvyklej výšky nájomného prioritne vychádza z údajov poskytnutých nájomcami za predchádzajúci kalendárny rok a katastrálne územie. Údaje o obvyklej výške nájomného sú zverejnené na webovej stránke ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka.

19. Zníženie

V ktorých prípadoch možno požiadať o zľavu?

Na poskytnutie primeranej zľavy na nájomnom zo strany fondu, respektíve na neplatenie nájomného zo strany nájomcu je potrebné kumulatívne splnenie nasledujúcich podmienok: vznik mimoriadnej okolnosti, ktorú si nájomca nespôsobil sám, nebolo možné predpokladať, že by ju odvrátil alebo jej následky mohol odvrátiť alebo prekonať, v dôsledku nej nemohol nájomca prenajatý pozemok využívať na poľnohospodárske účely alebo nemohol dosiahnuť žiadny výnos (odpustenie nájmu), prípadne mu z tohto dôvodu klesli úžitky pod 50 percent bežného výnosu (zľava na nájomnom). Nájomca je povinný k žiadosti na zníženie nájomného preukázať pokles výnosov pod polovicu bežného výnosu alebo preukázať, že nemohol dosiahnuť žiaden výnos.

20. Rozloha

Akú maximálnu výmeru si môže prenajať fyzická osoba?

Podľa ustanovenia nariadenia vlády, ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom, „pozemok s výmerou najviac päť hektárov, ak ide o trvalý trávnatý porast, a dva hektáre, ak ide o ornú pôdu, chmeľnice, vinice, záhrady, ovocné sady alebo vodné plochy, najviac však so spoločnou výmerou päť hektárov, môže fond prenajať fyzickým osobám na účely vlastnej drobnej pestovateľskej činnosti alebo chovateľskej činnosti“.

HNleto TEMATICKÉ TÝŽDNE V HN Užitočné rady a návody vám budú HN prinášať počas celého leta Tento týždeň si pozrite užitočné rady a informácie o stavebnom zákone TÝŽDEŇ o PôDE pondelok 29. 7. Predaj poľnohospodárskej parcely utorok 30. 7. 20 otázok o predaji pozemkov streda 31. 7. Nájom pôdy a družstvo štvrtok 1.8. kto, kedy a ako môže Prenajímať Parcelu